2016 – nowe regulacje

Od nowego roku zmienia się regulacja odnośnie wkładu własnego potrzebnego do uzyskania kredytu hipotecznego. W 2015 było to 10%, a w 2016 będzie to 15%.  Dlaczego o tym piszę ?

Jestem może tradycjonalistą jeśli chodzi o branie kredytów. Mój tradycjonalizm przejawia się tym, że nie uznaję kredytów jako instrumentu finansowego. Po prostu robię wszystko aby nie musieć brać kredytów.

Dlaczego uważam, że wysoki wkład własny jest potrzebny ? Bo jeśli masz problem z uzbieraniem wkładu własnego to czy nie będziesz miał problemów Drogi czytelniku problemów ze spłatą ?

Niech przykładowo mieszkanie kosztuje 150 tys. PLN . 15% z tej kwoty to 22500 PLN . Sporo ?

Może i sporo ale i tak uważam, ze to jest za mało. Powinno być 20 lub nawet 25%. Dlaczego ? Trafnie to opisał Marcin Iwuć : LINK

Im dłuższy czas spłacania kredytu lub niższy wkład własny tym więcej mamy do spłacenia. Nijak się to ekonomicznie nie kalkuluje.  Nie mówiąc już o tym, że jesteśmy parobami „białych kołnierzyków” przez czas trwania kredytu. Jest jeszcze jeden pozytywny aspekt wyższego wkładu własnego – nauka myślenia o pieniądzach. Bo jeśli potrafimy osiągnąć 15 % to wiem, że uzbieranie drugie tyle zajmuje o 15 % krócej.

Advertisements

7 thoughts on “2016 – nowe regulacje

  1. A co z większymi miastami, gdzie sensowne mieszkanie to koszt 250-300 tysięcy za relatywnie normalny metraż 45-50 m2? 20% z takich kwot to 50-60 tysięcy złotych czyli prawie 2x więcej niż średnia krajowa netto (3071.46 zł netto wg GUS). Ile lat małżeństwo ludzi zarabiających średnią krajową (a przecież wg raportów GUS o medianie mówią, że 70% pracujących zarabia MNIEJ niż średnia krajowa) będzie odkładać na wkład własny? W dodatku ponosząc w tym czasie koszty najmu, które umniejszają oszczędności?
    To właśnie kwestia, której nikt nie bierze pod uwagę, że wydając 1500 zł za 2-3 pokoje w dużym mieście, to rata kredytu za takie samo mieszkanie z wkładem własnym na poziomie ~rocznej średniej krajowej będzie niższy! Więc łatwiej dla budżetu danej osoby.
    Temat bardzo dyskusyjny, zwłaszcza, że jak wspomniałem – przy niektórych normalnych mieszkaniach to olbrzymie pieniądze, często ze względu na sytuację (najem rynkowy) niemożliwy wręcz do osiągnięcia. Oczywiście idziemy w stronę zachodniego modelu przewagi najmu nad własnością, co rodzi pozytywny punkt dla inwestycji w nieruchomości – o których wspominałeś w innym wpisie w kontekście negatywnej demografii.

    Lubię to

    1. Postaram się odpowiedzieć Ci w kilku punktach. 1) ” z takich kwot to 50-60 tysięcy złotych czyli prawie 2x więcej niż średnia krajowa netto (3071.46 zł netto wg GUS).” Czyli jeśli oboje po tyle zarabiają to są taką kwotę odłożyć w 1,5 roku ( 3071 x 18 ). Z jednej pensji można śmiało wyżyć nawet w dużym mieście – razem z opłaceniem najmu. 2) „Ile lat małżeństwo ludzi zarabiających średnią krajową (a przecież wg raportów GUS o medianie mówią, że 70% pracujących zarabia MNIEJ niż średnia krajowa) będzie odkładać na wkład własny?” – Patrz powyżej. Wiem, ze to co teraz napiszę może się wydawać aroganckie, ale niestety taka jest prawda : jeśli ktoś zarabia medianę zarobków w Polsce to nie może porywać z motyką na słońce i zarzynać się kredytem na 30-40 lat. Wiesz, na Lexusa też go nie stać no i co ? Ja mam taką zasadę – nie kupuję czegoś na co mnie nie stać. Zasada „postaw się, a zastaw się” nie działa na dłuższą metę. 3) W Niemczech 70% mieszkań jest wynajmowanych. Jak widać – można też tak żyć. 4) Mieszkanie + to fajny program – słyszałeś o nim ?

      Lubię to

      1. Mieszkanie+ – słyszałem o tym programie, ale nic a nic mi się nie podoba. Za moje własne podatki się tworzy konkurencję dla moich własnych mieszkań, które mam kupione. Czy brakuje mieszkań na rynku najmu? Patrząc po ogłoszeniach nie. Czy brakuje chętnych na zakup mieszkania? W 1Q2015 mieliśmy ponad 1,9 mln kredytów hipotecznych. W moich wyliczeniach za całe 2015 rok wyszło 2,72 mln (na moim blogu wpis „Przeciętny Kowalski”). Więc czy jest tak źle, biorąc pod uwagę, że 65% właścicieli mieszkań kredytu nie ma? Natomiast rynek najmu mamy poniżej 25% – co jest małym rynkiem… Więc po co Mieszkanie+?

        Lubię to

      2. Nie wiem skąd bierzesz te statystyki, ale jest kilka rzeczy dzięki któremu Mieszkanie + ma przewagę nad tradycyjnym mieszkaniem na kredyt :
        1) Mieszanie + daje możliwość dojścia do swojego. Jest to moim zdaniem bardzo dobry pomysł bo człowiek nie stresuje się, że jak straci robotę to straci też mieszkanie. Zgodnie z założeniem programu czynsz jest pobierany z nadpłat. A człowiek może spokojnie znaleźć pracę
        2) Mieszkanie + daje spokój i stabilność jeśli chodzi o możliwość wywalenia przez właściciela.
        3) Dużo jest przypadków braku spełnienia kryterium kredytu przez rodziny wielodzietne.
        4) mając kredyt człowiek staje się mało mobilny.
        5) Państwo, nie namawia ludzi do wzięcia kredytu tylko na generowanie oszczędności. Sam przecież wiesz, że do osiągnięcia kwoty 100 tys. wystarczy około 94 tys ( reszta to odsetki od procenta składanego ) niż spłacić 120 tys. po wzięciu kredytu.
        A patrząc po oficjalnych statystykach to w tym roku deweloperzy oddali więcej mieszkań i to o prawie 15 %. Czemu jeśli mieszkań nie brakuje ?

        Lubię to

  2. Statystyki biorę z dostępnych źródeł typu GUS i inne cudaki dostępne nad Wisłą. Wszystkie linki do danych są w moim wpisie tutaj: http://www.prywatnyinvestor.com/przecietny-kowalski/
    I teraz inna rzecz: Mieszkanie+ to program społeczny z naszych podatków. Ale skierowany do wąskiej grupy ludzi. Co oznacza, że podobnie jak w przypadku 500+ dla 10% społeczeństwa złoży się całość. I o ile posiadanie dzieci to świadomy wybór o tyle fakt, że ja zdecydowałem się pierwsze mieszkanie kupić mając 22 lata jest po prostu chamstwem. Zamiast jak wiele osób w moim wieku skupiać się na imprezach i podrywaniu panienek ja kupiłem mieszkanie w którym spędziłem dotychczas +/- 6 godzin… A kupiłem je w 2007 roku…
    Więc w kraju z deficytem i regularnie rosnącym długiem oraz zadłużeniem budżetu (co oznacza, że wydatki rosną szybciej niż przychody – ale to pewnie wiesz) tworzy się nowy program, który obciąży budżet. I wspomoże osoby, które z jakiś powodów zarabiają najmniej. Tych powodów jest wiele, ale jednym z najczęstszych jest fakt, że nie chcą się oni rozwijać. Mamy XXI wiek, masa wiedzy jest w internecie.
    Wywalenie z mieszkania przez właściciela jest bardzo ograniczone w Polsce. Wiem, bo przy każdym najemcy mam dodatkowe koszty związane ze stosowaniem prawnych rozwiązań ułatwiających mi eksmisję NIEPŁACĄCEGO (!) klienta. W każdym innym przypadku, m.in. przy dewastacji lokalu lub regularnym zakłócaniu porządku w budynku musi interweniować sąd oraz ja jako właściciel muszę zapewnić eksmitowanemu lokal zastępczy (sic!)
    Rodziny wielodzietne to też wybór tych ludzi. Raz się wpadka może zdarzyć. Dwa to już kwestia dość ryzykowna czy to była wpadka czy nie. Trzy to już „recydywa”. Więc na dzieci trzeba się decydować gdy ma się możliwość zapewnienia stabilnego rozwoju – w tym posiadanie dachu nad głową lub perspektywy uzyskania takiego swoją pracą, a nie z podatków ludzi, którzy pracują by coś osiągnąć.
    Z małą mobilnością się zgodzę, ale to kwestia prawna i podejścia banków w Polsce. Np. w UK nie ma tego problemu, można spokojnie sprzedać lokal z kredytem i jednocześnie mieć te środki przenosząc kredyt na inne lokum. Więc przeprowadzka z Londynu do Manchesteru to kwestia dodatkowej wizyty w banku.
    Co do kosztów uzyskania 100 tyś oszczędności to masz absolutną rację. Tylko czy fakt, że obywatele mają 100 tysięcy oszczędności umniejsza nasz dług publiczny? Albo deficyt budżetowy? Nie. A takie coś może doprowadzić do kryzysu gospodarczego, gdzie nas EBC nie wspomoże jak Grecji, Hiszpanii czy Włoch, bo nie stanowimy zagrożenia dla gospodarki Niemiec i Francji (bo nie mamy tej samej waluty co oni). Efekt? Te 100 tysięcy zniknie na konsumpcję lub pochłonięte przez hiperinflację, jeśli rząd zdecyduje się na dodruk pieniądza..

    Lubię to

    1. Nie zauważyłem tego komentarza bo pewnie odpowiedziałbym szybciej- jednak mam nawał pracy . Odpowiadam po kawałku :
      1) „I teraz inna rzecz: Mieszkanie+ to program społeczny z naszych podatków.” Tak, ale tylko start jest finansowany z „naszych podatków”. Potem sam ma się refinansować. Co to oznacza. Państwo poprzez PHN dostaje grunty od. no. PKP lub AMW. Buduje dom przykładowo 5 bloków z 5 klatkami. Niech w każdym z tych bloków znajdą się w sumie kupcy na 1 klatkę. Wychodzi na to, że jeden z bloków już się sfinansował. Czyli mamy już 6 bloków i 29 klatek czynszowych typu na wynajem. Z tych klatek z rocznego czynszu możesz wykupić 1 klatkę . Czysta inżynieria finansowa. A jak ktoś będzie chciał z opcją dojścia do swojego – to opłaty wzrosną i program sfinansuje się jeszcze szybciej. Mieszkania nie musisz kupować, możesz płacić delikatnie więcej z opcją dojścia. Bez parcia i zarzynania się kredytem. Taki sam program był w Singapurze i Niemczech – państwo jest tam głównym deweloperem i głównym pośrednikiem w wynajmie nieruchomości.
      2) ” I o ile posiadanie dzieci to świadomy wybór o tyle fakt, że ja zdecydowałem się pierwsze mieszkanie kupić mając 22 lata jest po prostu chamstwem” Czyli gul zazdrości – ano takie czasy trzeba było mądrzej głosować i ponosić KONSEKWENCJE swoich wyborów lub jego braku. Takie właśnie myślenie jest przejawem braku tzw. kapitału społecznego – aby inni nie mieli lepiej niż ja. Wybacz, ale zachowujesz się byś był tylko przejazdem w naszym kraju. Pewnie obce Ci jest pojęcie jak gra zespołowa do jednej bramki lub efekt synergii . No ale cóż, komuna znacząco docisnęła piętno na polskim kraju. Może Twoje dzieci to zrozumieją, ale tylko pod warunkiem, ze „nauczyciel” będzie dobry.
      Poza tym ja miałem podobna historię do Twojej i do nikogo pretensji nie mam. Wybudowałem dom za swoje pieniądze bez kredytu po 10 latach oszczędzania. To był mój wybór – i nikogo za to nie winię, że ciułałem każdy grosz. Co nie oznacza, że mamy skreślać inne osoby bo postąpiły inaczej. Nie każdy miał mentora, który by wskazał prawidłową drogę.
      3) „Więc w kraju z deficytem i regularnie rosnącym długiem oraz zadłużeniem budżetu (co oznacza, że wydatki rosną szybciej niż przychody – ale to pewnie wiesz) tworzy się nowy program, który obciąży budżet. I wspomoże osoby, które z jakiś powodów zarabiają najmniej.” Wiesz. Państwo na tym zyska bo będą płacić podatki w miejscu zamieszkania. Nie wyjadą za granicę. My zyskamy bo gdy więcej osób te podatki będzie płaciło to istnieje szansa, że przy efekcie skali te podatki będą niższe i deficyt również będzie niższy. Może to jest myślenie życzeniowe, ale tak właśnie to działa.Może nie doczytałeś, ale 500+ już działa bo urodziło się więcej dzieci niż rok temu. Tak samo będzie dział program Mieszkanie+ ( oczywiście jeśli nie zmienią się założenia programu. ) Dlaczego ? Bo został on już przeprowadzony z powodzeniem w innych krajach . Jego „działalność” możemy sprawdzić również m.in. w Niemczech. z tą różnicą, że tam pieniądze wykładają Landbanki u nas powszechnie zwane SKOK-ami , ale Niemcy są bogatsi.
      4) „Tych powodów jest wiele, ale jednym z najczęstszych jest fakt, że nie chcą się oni rozwijać. Mamy XXI wiek, masa wiedzy jest w internecie.”Oczywiście masz racje, jednak nie można generalizować . Patrząc na statystki GUS naturalne bezrobocie, które występuje szczególnie w dużych miastach jest na poziomie 2-4 %. U nas bezrobocie jest 8 % tzn. grubo ponad to. Przez 2 tygodnie przypatrywałem się ofertą pracy które pojawiły się na rynku pracy ( tutaj monitorowałem stronę urzędu pracy 2 dużych miast : Poznania i Wrocławia) są do 2500 brutto. Niby sporo , ale jak się mieszka w pojedynkę i opłaci żarcie i mieszkanie to zostaje na przysłowiowe „waciki”. Co innego kiedy mieszka się we dwójkę. Można prawie 3/4 jednej pensji odłożyć. Jednak zdolność kredytowa takiej pary jest słaba. Może dostaną kredyt na 30 lat i z 3/4 odłożonej pensji zostanie 1/4. Przy założeniu, że pensje rosną 3-4 % rocznie przy takiej samej rzeczywistej ( Shadowstats) inflacji nadal zostaje 1/4 pensji. Czyli licho. I gdzie tu pomyśleć o jakimś biznesie , gdzie oszczędności starczy ledwie na dentystę, nie mówiąc już o rynku akcji i forex gdzie przy takich oszczędnościach strach cokolwiek długoterminowego uskuteczniać. To są właśnie tzw. Pułapki średniego dochodu z planu Morawieckiego, lub podobnym tonie pisze noblista Joseph E. Stiglitz w książce „Cena nierówności” – jak chcesz mogą Ci ją pożyczyć. Wracając do naszej przykładowej statystycznej rodziny . Dana para może oczywiście spróbować coś zmienić, jednak przy dosyć dużym kredycie i zmieniającym się rynku pracy oraz problemie znalezieniem oferty lepszej od 2500 brutto jest niewesoło . Oczywiście można próbować jednak wymagane jest doświadczenie i/lub szkolenia. A te kosztują i tutaj tzw. krąg biedy się zamyka. Pasuje tutaj powiedzenie „Czemuś biedny ? Boś głupi. Czemuś głupi ? Boś biedny” . Mieszkanie+ daje dwie rzeczy. W wariancie „dochodzenie do własności” para ta płaci zamiast 3/4 drugiej pensji tylko 1/4 więcej . Czyli zostaje więcej pieniędzy. To po pierwsze. Po drugie daje takiej parze swobodę w poszukiwaniu pracy. Bo przecież nie są uwiązani kredytem który MUSZĄ spłacać. Taki komfort psychiczny na prawdę jest wiele wart. Mają też więcej oszczędności przez co nawet mogą się pokusić o dziecko. Mogą też oczywiście pokusić się o szkolenia aby się z tego tzw. „kręgu biedy” wyrwać. Mogą nawet wyprowadzić się do innego miasta za lepszą pracą. W przypadku kredytu wcale nie jest to takie oczywiste.
      5) „Trzy to już “recydywa”. Więc na dzieci trzeba się decydować gdy ma się możliwość zapewnienia stabilnego rozwoju „. Racja tylko jest jeszcze sporo czynników na które możesz nie mieć wpływu : np. ciąża mnoga, czynniki biologiczne kobiety, adopcja całego rodzeństwa itp.
      6) „UK nie ma tego problemu, można spokojnie sprzedać lokal z kredytem i jednocześnie mieć te środki przenosząc kredyt na inne lokum. Więc przeprowadzka z Londynu do Manchesteru to kwestia dodatkowej wizyty w banku.” Nie ma to jak porównywać 100 letnią gospodarkę prawie wcale nie dotkniętą wojnami światowymi z niespełna 25 letnią „demokracją” budowaną na zgliszczach wojen światowych i wielu dekad komunizmu.
      7)”Co do kosztów uzyskania 100 tyś oszczędności to masz absolutną rację. Tylko czy fakt, że obywatele mają 100 tysięcy oszczędności umniejsza nasz dług publiczny? Albo deficyt budżetowy? Nie” Oczywiście, że MA, bo chociażby poprzez podatek Belki ( w 2015 to było 3 mld PLN). A dzięki braku oprocentowania kredytowego ludzie mają jeszcze pieniądze „ekstra”.
      8) Czy pomyślałeś może, że następne pokolenie będzie miało łatwiej ? Bo przecież mieszkania, które już będą własnościowe będą świetną lokatą inwestycyjną. bo następne pokolenie będzie mogło te mieszkania wynająć lub sprzedać mając tym samym kapitał na start.

      Lubię to

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s